Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е №

гр.Добрич, 10.05.2019година

 

          ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД  гражданска колегия в публично съдебно заседание на единадесети април,  две хиляди и деветнадесета година в състав :

                                                         РАЙОНЕН СЪДИЯ: СОНЯ ДЖЕНКОВА

 

                          секретар КАЛИНКА МИХАЙЛОВА

 

сложи на разглеждане гр.д.№ 4221 по описа на съда за 2018г., докладвано от съдията и за да се произнесе съобрази  следното:

 

Производството е образувано е по искова молба с вх. №20041/23.10.2018г. и допълнителна молба от 13.11.2018г., от „**** със седалище и адрес на управление  гр*** подадена чрез пълномощник, с която е предявен иск съдът като установи, че договор за аренда от 09.08.2016г., вписан в СВ-*** като акт ****. не е противопоставим на ищцовото дружество, което е арендатор по силата на договор за аренда на земеделска земя, вписан в
СВ-*** като ***268, том
V, вх. per. №2650/14.09.2018г.,      да осъди ответника ***, със седалище и адрес на управление: ***, вх. А, ет. 2, an. 1,  да предаде  на „*** и седалище и адрес на
управление: ***, държането върху Поземлен имот - Нива с идентификатор *** с площ от 170,022дка., находяща се в ***, местност „****";

          С допълнителна молба от 13.11.2018г. и в открито заседание по реда на чл.143 от ГПК, ищцовата страна уточнява, че искането за установяване непротивопоставимост на аренден договор не е самостоятелен иск, а такова за установяване на релевантно към заявения иск за предаване на процесния имот обстоятелство.

          ТВЪРДЕНИЯ НА ИЩЕЦА:

-На 14.09.2018г. ищецът „***  сключил договор за аренда на земеделска земя, по силата на който дружеството е придобило правото да обработва и да добива плодовете от следния недвижим имот: Поземлен имот - Нива с идентификатор *** с площ от 170,022 дка, находяща се в с. ***, общ. ***, обл. Добрич. Договорът е сключен за срок от 11 стопански години и започва своето действие на 01.10.2018г. Договорът е сключен от собственици на повече от половината от процесния имот, притежаващи заедно 108,588 дка. от общата му площ. По реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС арендодателите взели решение за това как да бъде управлявана процесната обща вещ, а именно чрез сключване на аренден договор с дружеството ищец. Решението е взето на 12.09.2018г. в писмена форма. Този договор за аренда бил вписан в СВ-*** като ***268, том V, вх. per. №2650/14.09.2018г.

-****" - *** ищцовото дружество е уведомено, че процесният имот е деклариран и предоставен за ползване на ответното дружество въз основа на договор за аренда от 09.08.2016г., вписан в СВ-*** като ***34, том V, вх. №2409/10.08.2016г. Ответникът е сключил своя договор за аренда само с един от съсобствениците на процесния имот, който не  притежава повече от половината от имота, собственик е на по-малко от 1/10 от него.

Ищецът излага правни доводи, че договора от 2016година, сключен от  съсобственика ***няма действие спрямо другите съсобственици и спрямо ищеца като арендувал имота от съсобственици, притежаващи повече от 50% в съсобствеността. Посочва съдебна практика в тази посока, конкретно Решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр.д. № 997/2017 г., II г.о., Решение №12/01.03.2018г., постановено по гр.д. №1251/2017г. по описа на ВКС, II г.о.

С исковата молба се претендират сторените в процеса разноски, в това число и заплатено адвокатско възнаграждение.

Към исковата молба са приложени следните писмени доказателства: Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-*** като акт№268, том V, вх. per. №2650/14.09.2018г.; Талон за регистрация на договор за аренда в Общинска служба по
Земеделие ***; Нотариален акт за замяна, вписан под ***26, том 9, вх.рег.№4416 от 23.12.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***27, том 9, вх.рег.№4417 от 23.12.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***62, том 1, вх.рег.№222 от28.01.2016г. на СВ-***; Нотариален акт за дарение, вписан под ***67, том 7, вх.рег.№3949 от 23.11.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***68, том 7, вх.рег. №3950 от 23.11.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за дарение, вписан под ***13, том 6, вх.рег.№2632 от 20.09.2017г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***16, том 6, вх.рег.№2633 от20.09.2017г. на СВ-***; Решение по чл. 32, ал. 1 отЗС от 12.09.2018г.; Договор за аренда от 09.08.2016п, вписан в СВ-*** ***.

В СРОКА ПО ЧЛ.131 от ГПК ответникът ****,ЕГН **********, в качеството му на ***", депозира отговор на исковата молба. Предявеният иск се оспорва.

РЕЛЕВАНТНИ ВЪЗРАЖЕНИЯ:

-Искът е  недопустим, поради липсата на правен интерес от страна на ищеца. ****не твърди да е собственик на процесния недвижим имот и не установява наличието на свое защитимо право засегнато от правния спор;

-Ревандикационният иск по чл. 108, от ЗС е класическо правно средство за защита на правото на собственост, а в настоящия процес ищецът не заявява право на собственост по отношение на процесния имот, а облигационното си право на ползване на имота, произтичащо от сключения от него договор за аренда;

-****, владее/държи  процесния имот на валидно основание –Договор за аренда на 09.08.2016г., вписан в СВ *** - *** 34, том V, вх. № 2409/10.08.2016г. Договорът е за срок от 11 стопански години и започва своето действие считано от стопанската 2018/2019г.

- Арендодателят на *** е собственик на 42.499 дка идеални части от целия имот с площ от 169.991 дка, което е повече от 25 % от процесния имот, До изменението на ЗАЗ, в сила от 07.02.2017г., практиката и теорията последователно приет, че е допустимо сключването на договор за аренда при условията на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, според която разпоредба, действала към момента на сключване на договора, съгласно § 7от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 13 от 2017 г., в сила от 7.02.2017 г.), когато договор за аренда е сключен по ЗАЗ до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от ЗС.  чл. 3 от ЗА е изменена в действащата редакция с ДВ бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г. Действието на закона е за в бъдеще и е невъзможно да бъдат развалени досега сключените договори.

-Вписаният по-рано договор за аренда е непротивопоставим на договора на ищеца, по аргумент от разпоредбата на  чл. 3, ал. 5 от ЗАЗ;

С отговора се претендират  сторените разноски.

          Ответникът представя следните доказателства: Справка за имот с идентификатор № ***

          По реда на чл.143 от ГПК ищцовата страна прави уточнени, че иска с правно осн. чл. 108 от ЗС е заявен във връзка с разпоредбата на чл. 23, ал.4 от ЗАЗ. Това е единствения иск, който са предявили за осъждане на ответника да предаде владението на имота. Посочва, че правото си ищцовата страна упражнява на основание чл. 134 от ЗЗД, като арендатор на собственици на имота.

         Добричкият районен съд,като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, прие за установено следното от фактическа страна:

          Ищцовото дружество е арендатор по силата на Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-*** като акт****/14.09.2018г. Арендодатели по договора са **** с ЕГН **********, ****с ЕГН **********, **** с ЕГН **********, **** с ЕГН **********, **** с ЕГН ********** и **** с ЕГН **********. Предмет на договора за аренда е поземлен имот- нива с *** по КК на с.***, общ. ***, с площ от 170,022дка. Този договор е сключен за 11 стопански години, начиная от 01.10.2018г. Този договор е регистриран и в ****.

Видно от представените актове за собственост-Нотариален акт за замяна, вписан под ***26, том 9, вх.рег.№4416 от 23.12.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***27, том 9, вх.рег.№4417 от 23.12.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***62, том 1, вх.рег.№222 от28.01.2016г. на СВ-***; Нотариален акт за дарение, вписан под ***67, том 7, вх.рег.№3949 от 23.11.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***68, том 7, вх.рег. №3950 от 23.11.2015г. на СВ-***; Нотариален акт за дарение, вписан под ***13, том 6, вх.рег.№2632 от 20.09.2017г. на СВ-***; Нотариален акт за покупко-продажба, вписан под ***16, том 6, вх.рег.№2633 от 20.09.2017г. на СВ-***, праводателите на ищеца разполагат със 63,31% от собствеността върху процесния имот. Като собственици и на осн. чл.32 ал.1 от Закона за собствеността, последните са взели Решение от 12.09.2018г. да предоставят под аренда съсобствения имот на ищцовото дружество.

          Не е спорно по делото и обстоятелството, че за същия имот е сключен по-рано договор за аренда с ответния едноличен търговец от 09.08.2016г., вписан в СлВп-*** като акт **** Договорът е сключен за арендодател от ***и е в сила от стопанската 2018/2019година за срок от 11стопански години.

          От поимотната справка за процесната нива от Служба по вписвания гр.*** се установява, че съсобствениците *** с ЕГН **********, ** с ЕГН **********, ** с ЕГН ** с ЕГН ********** са сключили договор за наем с ищцовото дружество на 03.07.2018г. за срок от 10г., а съсобственикът *** с ЕГН **********, на 16.05.2018г. е сключил договор за аренда с ПТК «Люляк» за срок от 5г.

          Под №12, 13,14,15 в справката са отразени договори, по силата на който *** придобива съсобственост в процесната нива.

          При така изложената фактическа обстановка, подкрепена от сочените писмени доказателства, се налагат следните правни изводи:

           ПО ДОПУСТИМОСТТА НА ИСКА: Допустимостта на предявения иск се определя от твърденията на ищеца, съдържащи се в исковата молба, като истинността на тези твърдения не може да се проверява при преценка допустимостта на иска. Искът е допустим - ищецът се легитимира като правен субект, на когото принадлежи правото да претендира(като изправна страна) по облигационно правоотношение ползването на процесния земеделски имот. Договорът за аренда и договорът за наем са консенсуални договори, които създават в полза на арендатора, респ. наемателя облигационно право на ползване на недвижимия имот – предмет на съответния договор. Това означава, че арендаторът е кредитор по отношение задължението на собственика да му предаде ползването на земята. В чл. 134, ал. 1 ЗЗД се говори за възможност да се упражняват имуществените права на длъжника, което означава, че кредиторът може да упражнява както съдебно, така и извънсъдебно имуществените права на длъжника, включително и да предяви иск за да си осигури държането на земята, предмет на договора за аренда.

Предявеният иск е с правно основание чл. 108 от Закона за собствеността - за отстъпване собствеността и предаване владението на описаните в исковата молба недвижими имоти. Исковете са процесуално допустими, а разгледан по същество - основателни, по следните съображения:

Законът предвижда, че собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без правно основание. При този иск е необходимо да се докаже: първо, че ищецът е собственик на вещта, предмет на иска; второ, че вещта се намира във владението или държанието на ответника и трето, че ответникът владее вещта без правно основание. Не е ли налице една от тези три предпоставки, искът се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

В настоящия случай, арендодателите на ищцовото дружество се легитимират като съсобственици на 63,31% ид.част от процесния земеделски имот, находящ се в землището на с. ***.

Не се спори и обстоятелството, че за този имот са вписани два договора със срок на действие 11стопански години и начало 2018/2019г.

Арендата е договор с облигационно действие за обекта на арендата и с вещно действие за добивите на арендувания обект. Съдебната практика приема, че договор за аренда е сделка на управление. За разлика от договора за наем, договорът за аренда в земеделието е регулиран от конкретна норма относно сключването му от само един от съсобствениците. Съгласно чл. 3, ал. 4 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) договорът за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя,чиято собственост е повече от 50% идеални части от съсобствения имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50% идеални части от съсобствения имот. В тези случаи отношенията със съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. От казаното става ясно, че договор може да се сключи със съсобственици, притежаващи повече от половината от идеалните части на общия имот. Същевременно изменението на ЗАЗ, ДВ, бр. 13 от 2017 г. доведе до отмяна на ал. 5 на чл. 3, като текстът бе възпроизведен в § 7 от Преходните и заключителни разпоредби на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Според текста на закона, когато договор за аренда е сключен по реда на ЗАЗ до влизането в сила на този закон само от някои от съсобствениците на земеделска земя, отношенията между тях се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Този договор не може да се противопостави на арендатор по договор за аренда, сключен със съсобственик на същия имот, който е бил вписан по-рано в службата по вписванията. Законът влезе в сила от деня на обнародването му в „Държавен вестник“ от 07.02.2017 г.

В мотивите на т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че специалната уредба на договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – ЗАЕДНО ИЛИ ПООТДЕЛНО, освен ако са го приели.

По делото не се твърди арендодателите на ищцовото дружество да са приели договора за аренда, сключен от ***изрично или с конкледентни действия. Такива доказателства не са представени от ответната страна.

С оглед горното и поради задължителната за съдилищата практика на соченото по-горе тълкувателно решение, която обосновава задължението на съсобствениците да са обвързани с определен договор за аренда само когато общото решение на съсобствениците с дял от 50% и повече процента е взело решението за сключване на договора, или ако са го приели, независимо дали договора е сключен преди или след промяната на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието, се налага извода, че сключеният през 2016договор за аренда на процесната нива не е противопоставил на съсобствениците сключили договор за аренда на 14.09.2018г. с ищцовото дружество.

При тези факти следва да се приеме, че ответното дружество няма противопоставимо на ищците право да ползва процесната нива, поради което ревандикационния иск е основателен. Щом съсобствениците с дял над 50% в собствеността са  решили начина на ползване на имота да е чрез отдаване под аренда на ищцовото дружество, именно то разполага като кредитор по договора за аренда с правото да държи и ползва земеделския имот по предназначението му.

          ОТНОСНО РАЗНОСКИТЕ: Ищецът е поискал присъждане на разноски. На осн.чл.78 ал.1 от ГПК нему се следват разноските, платени за разгледаният иск с правно основание чл.108 от ЗС.  Ищците са внесли по този иск държавна такса в размер на 408,05лева.  Освен това, за адвокатско възнаграждение са внесени 2400лв. с ДДС. Ответната страна е направила възражене за прекомерност на адвокатския хонорар поради липса на правна сложност на заявения спор и липса на необходимост да се събират други доказателства.

По Наредба№1/2004г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, при иск с цена 10201,32лв. минималното адвокатско възнаграждение е в размер на 836,04лв. без ДДС и 1003,25лв. с ДДС. При преценка правната сложност на заявения иск, както и това, че ищецът е събрал значителен брой писмени докателства, проучил е задължителна и нова съдебна практика, но и отчитайки обстоятелството, че още в първото по делото съдебно заседание спорът е решен по същество и не се налагат други заседания и събиране на доказателства, настойщия състав намира, че възнаграждение от 1300лв. ще е еквивалетно на престираната адвокатска помощ. С ДДС възнаграждението дължимо за адвокатска помощ на ищеца възлиза на 1560лв.

 

         Така мотивиран, Добричкият районен съд

 

Р  Е  Ш  И:

          ОСЪЖДА ЕТ***, със седалище и адрес на управление: ***  да предаде  на „*** и седалище и адрес на
управление: ***, държането върху Поземлен имот - Нива с идентификатор ***, с площ от 170,022дка., находяща се в ***, местност „***", тъй като договор за аренда от 09.08.2016г., вписан в СВ-*** като *****. не е противопоставим на ищцовото дружество;

          ОСЪЖДА ***, със седалище и адрес на управление: ***, вх. А, ет. 2, an. 1,  да заплати  на „** и седалище и адрес на
управление: ***,
сторените по делото разноски за заплащане на дължимата държавна такса от 408,05лева и 1560лв. адвокатско възнаграждение.

 

Решението подлежи на обжалване пред Добрички окръжен съд в двуседмичен срок от връчването.

                                                            РАЙОНЕН СЪДИЯ  :.............................