Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е 

 

 

Град Добрич, 17.03.2017 година

 

В      И   М   Е   Т   О       Н   А      Н   А  Р  О  Д   А

 

 

ДОБРИЧКИ РАЙОНЕН СЪД                                            ВТОРИ СЪСТАВ

на седемнадесети февруари две хиляди и седемнадесета година в публично съдебно заседание в следния състав:

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: АННА ВЕЛИКОВА

 

секретар Геновева Д.

разгледа докладваното от районния съдия гр. дело № 2371 по описа за 2016г. и за да се произнесе, съобрази следното:

 

Производството по делото е образувано по повод искова молба на „СТАН -1” ЕООД, с ЕИК 124601811, село В., община Г. Т., ул. *******, с която против С.С.М. ЕГН **********,***, са предявени искове:

*за установяване съществуването на арендно правоотношение между страните по делото – ищеца като арендатор и ответника като арендодател, по силата на договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите, вписан под № 226, том ІV, вх.рег.№ 2655 от 13.08.2013г. на СлВп - град Г. Т. за имоти с № *** и № *** в землището на село Ч., община Г. Т.;

*за отменяване на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК на извършеното под № 39, том V, вх.рег.№ 2416/10.08.2016г. на СлВп – Г. Т., вписване на молба за прекратяване на договора за аренда, т.е. за установяване несъществуването на вписаното обстоятелство, а именно прекратяване на посочения по-горе договор за аренда.

Исковете се основават на следните обстоятелства: на 07.08.2013г. между страните е сключен договор за аренда на земеделска земя с предмет имот с № 020001 с площ от 83,000 дка и имот с № 022016 с площ 116,995 дка, двата в землището на село Ч., община Г.Т., със срок на действие 4 стопански години. Договорът е вписан под акт № 226, том ІV, вх.рег.№ 2655 от 13.08.2013г. на СлВп - град Г.Т.. На 10.08.2016г. в СлВп – Г.Т. е вписана молба за едностранно прекратяване на договора поради неплащане на договореното арендно възнаграждение в срок – под № 39, том V, вх. рег.№ 2416/10.08.2016г. В молбата е посочено, че уведомлението за прекратяване е връчено на пълномощник на дружеството на дата 08.08.2016г. Посоченият пълномощник няма право да представлява дружеството пред нотариуси и частни съдебни изпълнители и не е оправомощен да получава нотариални покани. В уведомлението е посочено, че договорът се прекратява едностранно поради неплащане на дължимата рента за 2014/2015г. Ищецът счита, че договорът не е прекратен и че договорът за аренда съществува, защото той е заплатил на ответника дължимата рента на 2014/15г. в размер общо на 10000 лева, т.е. за арендодателя не е възникнало правото да прекрати едностранно договора.

Ответникът оспорва исковете като неоснователни. Оспорва твърдението на ищеца, че уведомлението за прекратяване е връчено на лице без представителна власт за пред нотариуси и ЧСИ. Преди това връчването е налице отказ от получаване на уведомлението за прекратяване на договора от служител на дружеството, работещ на портала на мястото на стопанската му дейност. При връчването е представено пълномощно (приложено към исковата молба), според което лицето има представителна власт пред институции, физически и юридически лица, с право да подава, получава и подписва документи. Този обем от права го е овластил да получи надлежно уведомлението за прекратяване на договора, което не е сред изискващите изрично упълномощаване действия. Оспорва твърдението, че е заплатена дължимата рента за 2014/2015г. През декември 2015г. по банков път и по сметка на ответника ищецът е превел сумата от 2000 лева и сумата от 6000 лева – част от дължимото плащане. През юни 2016г. по банковата сметка на ответника е преведена и сумата от 2000 лева. В разговор представителят на ищеца заявил, че ще заплати остатъкът от рентата (до 80 лева на декар) след подписване на нов договор за аренда за срок от 5 години. Средната рента за района възлиза на 80-90 лева/дка, поради което ответникът счита, че ищецът не му е заплатил пълния размер на дължимата му сума. Противопоставя възражение за нищожност на клаузата на чл. 3, ал. 2 от договора, според която арендното плащане за всяка стопанска година се дължи след изтичането й и след реализация на продукцията, но не по-късно от 10 месеца от края на стопанската година, поради противоречие на закона (чл. 8 от ЗАЗ). Към 08.08.2016г. тримесечният срок за плащане е изтекъл.

Всяка от страните претендира разноски.

От доказателствата по делото се установява следната фактическа обстановка и се налагат следните правни изводи:

Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване съществуването на арендно правоотношение /главен/ и обусловен от него иск с правно основание чл. 88 от ЗКИР вр. чл. 537, ал. 2 от ГПК за установяване на несъществуването на вписано в Агенцията по вписванията обстоятелство - прекратяването на арендния договор. Предявените обективно съединени искове /главен и обусловен/ са допустими. Ищецът има интерес от предявяване на установителния иск за установяване съществуване на арендното правоотношение по договора за аренда, тъй като с вписването в Службата по вписванията на прекратяване на договора за аренда на основание чл. 27, ал. 2 от ЗАЗ, ответницата оспорва наличието на облигационната връзка.

Между страните е сключен договор за аренда на земеделска земя на дата 07.08.2013г., вписан под акт № 226, том ІV, вх.рег.№ 2655 от 13.08.2013г. на СлВп – Г.Т.. Предоставена за временно ползване е земеделска земя: имот № *** с площ от 83,000 дка и имот № 022016 с площ 116,995 дка, двата в землището на село Ч.. Договорът е сключен за срок от четири стопански години – от началото на стопанската 2013/2014 година до края на стопанската 2016/2017 година. Дължимото арендно плащане е уговорено в размер на 35% от паричната стойност на продукцията и е платимо след изтичане на стопанската година и след реализация на продукцията, но не по-късно от десет месеца от края на стопанската година.

На дата 10.08.2016г. е извършено вписване на уведомление за едностранно прекратяване на договора за аренда в СлВп – Г.Т. като акт № 59, том V, вх.рег.№ 2416 от същата дата. Уведомлението е с нотариална заверка на подписа с рег. № 838 и на съдържанието с рег. № 839, том І, акт № 35 от 01.08.2016г., извършени от Е. З. – нотариус в район РС – Д. с рег.№ 653 на НК. В уведомлението е посочено, че договорът се прекратява на основание чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ – поради забавяне и неплащане на дължимото арендно плащане за стопанската 2014/2015 година за повече от десет месеца.

За стопанската 2014/2015г. ищецът е платил по банков път на ответника общо 10 000 лева – на 23.12.2015г. сумата от 6 000 лева; на 11.12.2015г. сумата от 2 000 лева и на 21.06.2016г. сумата от 2 000 лева. С тези плащания ищецът твърди, че изцяло е погасил дълга си в уговорения между страните срок, поради което не е допуснал неизпълнение на задължението си за навременно изпълнение и с това не се е породило правото на ответника да развали договора едностранно.

Не се спори, представени са и писмени доказателства, за извършените плащания така, както е посочено от ищеца. Преводите са извършени до изтичане на десет месеца от края на стопанската година (до 01.07.2016г.). От заключението на вещото лице Д.Д., изготвено въз основа подробен анализ на счетоводните записвания при ищеца относно реализираната продукция, се установява, че дължимата според разпоредбата на чл. 3./1/ от договора на ответника рента за процесната стопанска година е по 49,12 лева на декар, или 9 823,75 лева за арендованите 199,995 дка земя. При така установеното, ищецът е изпълнил точно по размер (според договореното) своето задължение да заплати на ответника следващата му се за стопанската 2014/2015 година рента.

Неоснователно е възражението на ответника, че извършеното плащане следва да се счита закъсняло с повече от три месеца поради нищожност на клаузата в процесния договор, уреждаща срока на плащане - противоречие с чл. 8 от Закона за арендата в земеделието. Разпоредбата на чл. 8, ал. 1 от ЗАЗ предвижда, че арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове. В настоящия случай страните, при свободното си договаряне (по чл. 9 от ЗЗД), са установили арендното плащане да се извършва след изтичане на стопанската година, но не по късно десет месеца от приключването и. Процесната стопанска година продължава от 1 октомври 2014г. до 1 октомври 2015г. Извършените плащания са осъществени в рамките на договорения период. Клаузата от договора не е нищожна поради противоречие на закона (чл. 26, ал. 1, предл. първо от ЗЗД). Разпоредбата на чл. 8, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието изрично предвижда плащането да се извърши в уговорения от страните вид и срокове. Само ако нищо не е уговорено, следва да се приложи правилото на чл. 8, ал. 5 от същия закон – арендното плащане се дължи в първия работен ден след изтичането на стопанската година, а ако е определено за по-кратки периоди, то се дължи в първия работен ден след изтичане на съответния период. Страните са се съгласили арендаторът да изпълнява след реализация на продукцията и не по-късно от десет месеца от изтичане на стопанската година, което означава, че той изпада в забава след 01.08.2016г. При така установеното, ищецът е изпълнил точно във времето (според договореното) своето задължение да заплати на ответника следващата му се за стопанската 2014/2015 година рента.

В случай на неизпълнение на задължението за заплащане на арендна вноска, ЗАЗ предвижда в чл. 28, ал. 1, че арендодателят може да развали договора ако забавянето е за повече от три месеца. Развалянето е регламентирано в правната норма на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, съобразно която, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Развалянето се осъществява с едностранно изявление на изправната страна, отправено до неизправната и то трябва да се направи писмено тогава, когато договорът е сключен в писмена форма. За да произведе правни последици изявлението за разваляне следва да достигне до своя адресат. В конкретния случай, с оглед събраните по делото доказателства, арендаторът не е допуснал неизпълнение на задължението си, поради което той е изправна по договора страна и за арендодателя не се е породило правото да развали договора. Поради това без значение е дали уведомлението за едностранно прекратяване съдържа изявление с даден срок за изпълнение и дали е надлежно връчено. Субективното преобразуващо право на ответника по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД да развали сключения договор не е възникнало и следователно правното действие на волеизявлението за разваляне на договора не е настъпило, а това означава, че към настоящия момент е налице валидно обвързване на страните с договора. Ето защо предявеният установителен иск е основателен и следва да бъде уважен, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК.

          Като последица от уважаването на иска, следва да се приеме за доказано, че в Службата по вписванията е вписано едно несъществуващо обстоятелство - прекратяването на договора за аренда. Съгласно чл. 88 от ЗКИР всяко вписване в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл. 537, ал. 2 и 3 от ГПК. Правомощията на съдията по вписванията не се простират до проверка и изследване на материалноправни отношения между страните по договора, вписване прекратяването на който се иска. Единственото му задължение е да провери дали е представен акт, подлежащ на вписване, и дали той от външна страна отговаря на изискванията за форма. Когато насрещната страна има някакви материални възражения, този въпрос не може да се разгледа в охранително производство (ТР № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС). В настоящия случай отменяването на вписването на прекратяването на арендния договор следва да бъде постановено, тъй като по исков ред се установи, че не съществува вписаното обстоятелство, а именно прекратяването на договора за аренда. Съгласно разпоредбата на чл. 90, ал. 1 от ЗКИР вписването в имотния регистър се заличава, когато по исков ред се установи недопустимост или недействителност на вписването, както и несъществуване на вписаното обстоятелство. В случая е налице третата от предвидените хипотези, поради което следва да бъде постановена отмяна на извършеното вписване за договора, на основание чл. 88 от ЗКИР вр. с чл. 537, ал. 2, изр. последно от ГПК.

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ищецът има право на разноски в размер на 996 лева платено адвокатско възнаграждение, 480 лева внесена държавна такса при образуване на делото, 120 лева внесен депозит за вещо лице.

Водим от гореизложеното, Добричкият районен съд

 

Р    Е    Ш    И :

 

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл. 124, ал. 1 от ГПК, в отношенията между „СТАН -1” ЕООД, с ЕИК 124601811, село В., община Г.Т., ул. ****** (като арендатор), и С.С.М. ЕГН **********,*** (като арендодател), че между страните съществува арендно правоотношение по договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите, вписан под № 226, том ІV, вх.рег.№ 2655 от 13.08.2013г. на СлВп - Г.Т. за имоти с № *** и № *** в землището на село Ч., община Г.Т..

ОТМЕНЯВА, на основание чл. 537, ал. 2 от ГПК, извършеното в СлВп – Г.Т. под акт № 39, том V, вх.рег.№ 2416/10.08.2016г. на СлВп – Г.Т. вписване на несъществуващо обстоятелство – едностранно прекратяване на арендното правоотношение по договор за аренда на земеделска земя с нотариална заверка на подписите, вписан под № 226, том ІV, вх.рег.№ 2655 от 13.08.2013г. на СлВп - Г.Т. за имоти с № 020001 и № 022016 в землището на село Ч., община Г.Т..

ОСЪЖДА С.С.М. ЕГН **********,***, да заплати на „СТАН -1” ЕООД, с ЕИК 124601811, село В., община Г.Т., ул. *** № ***, разноски в размер на 996 лева платено адвокатско възнаграждение, 480 лева внесена държавна такса при образуване на делото, 120 лева внесен депозит за вещо лице.         

РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Добричкия окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

 

 

                                                                            СЪДИЯ :